Конституционный суд заступился за бизнесменов, имеющих в собственности магазины, кафе и офисы в жилых домах. Своим вердиктом, оглашенным в минувшую пятницу, КС уровнял их в правах с жильцами. Судьи постановили, что владельцы нежилых помещений, как и владельцы квартир, имеют право оформить в собственность долю земельного участка под домом. КС признал, что статьи 5 и 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и статья 36 Земельного кодекса создают неравенство между собственниками. Эксперты отмечают, что постановление КС не только облегчаeт жизнь десяткам тысяч владельцев малых предприятий, которые теперь смогут вносить не арендную плату за землю, а существенно меньший налог, но и может положительно отразиться на сроках оформления в собственность участков в Москве и Санкт-Петербурге.

Вопрос о неравенстве владельцев жилья и нежилых помещений неизбежно вышел бы на судебный уровень, поскольку вступивший в силу в 2005 году Жилищный кодекс разделил этих собственников на две категории. Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» гласит, что в случае если общий участок под домом был сформирован и получил кадастровый номер до 1 января 2005 года, то он переходит «в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме бесплатно». Но при этом нигде не указано, что это относится и к собственникам нежилых помещений. И не сказано, что право на собственность появится автоматически. Потому чиновники продолжают требовать с предпринимателей арендную плату за землю. При этом начать сбор документов для получения кадастрового номера на участок в одиночку владельцы нежилых помещений тоже не могут -- закон требует, чтобы такое решение принималось общим собранием всех собственников, и хозяевам магазинчиков и предприятий сферы услуг далеко не всегда удается найти общий язык с соседями из жилых квартир.

Все эти проблемы и выслушали судьи КС, к которым обратились Евгений Плеханов из Курганской области и Валерий Минин из Кирова. Являясь собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме, они до вступления в 2005 году в силу Жилищного кодекса платили за аренду земли. После вступления в силу ЖК предприниматели собирались платить земельный налог, но местные власти требовали именно арендную плату. Переплата получалась внушительной -- порядка 200 тыс. руб. в год у каждого. И предприниматели начали судиться, желая вернуть деньги. Но все инстанции отказали им, обосновав свое решение тем, что введение Жилищного кодекса не влечет за собой автоматического перехода земли в собственность. И коммерсантам пришлось обратиться в Конституционный суд.

Так к ним присоединилась Елена Дугенец из Великого Новгорода. Участок под многоквартирным домом, где она владеет нежилым помещением, еще не сформирован. Все попытки г-жи Дугенец начать процедуру получения кадастрового номера успехом не увенчались, поскольку остальные собственники в доме, причем и владельцы квартир, и хозяева нежилых помещений, не дали на то свое согласие. А органы местного самоуправления исправно требовали арендную плату за землю, хотя несформированный земельный участок, по мнению г-жи Дугенец, не может быть предметом какой-либо сделки.

Все трое предпринимателей сочли, что закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» неконституционен, но у каждого из них свои претензии к этому нормативному акту. Гг. Плеханов и Минин считают, что в нем должно быть прописано: доли сформированного участка должны автоматически переходить и в собственность владельцев нежилых помещений. А г-жа Дугенец уверена, что этот закон вышел за пределы своей компетенции, поскольку регулирует не только жилищные правоотношения, но и нормы материального права, которые должны быть отнесены непосредственно к Жилищному кодексу.

Представители всех органов российской власти на заседании в КС 21 апреля, когда рассматривались эти жалобы, дали понять, что считают упреки в неконституционности необоснованными. Например, полпред Государственной думы в КС Александр Харитонов и полпред президента Михаил Кротов пытались убедить суд в том, что существующий механизм перехода в собственность земельных участков не нарушает прав граждан. С ними солидаризировалась и полпред Совета Федерации в КС Елена Виноградова. При этом она отметила, что неопределенность в действующих законах существуют: «Мы, например, не можем установить точное время, когда было обретено право собственности на каждую из квартир, на каждое нежилое помещение и соответственно на кусок земли под домом». Также г-жа Виноградова попросила суд обратить внимание на то, что участки под многоквартирными домами могут быть только неделимыми: «И они требуют совсем иного обращения, чем делимые. В данном случае частичная передача участка в собственность одному пользователю немыслима. Менять законы не стоит. Они и так позволяют делать с такой недвижимостью что угодно: сдавать ее в аренду и даже перестраивать».

Но КС встал на сторону заявителей, огласив 28 мая свою позицию: хозяин нежилого помещения такой же собственник, как и владелец квартиры, а невозможность реализовать право на собственность без согласия соседей нарушает конституционные принципы справедливости и равенства. Предсeдательствующий судья Николай Мельников пояснил, что Верховный суд уже давал разъяснения в пленуме по аналогичному делу. «Он счел, что собственников квартир и коммерческих помещений надо уравнять в правах, -- рассказал он о решении коллег из ВС. -- Это касается не только вопросов оплаты, но, например, ситуаций со сносом дома, если он будет отчуждаться для государственных нужд».

В результате КС признал неконституционными статьи 5 и 16 закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и 36-ю статью Земельного кодекса. Согласно вердикту КС, дела Плеханова, Минина и Дугенец, проигранные ими в региональных судах, подлежат пересмотру. А для остальных владельцев нежилых помещений не должно быть препятствий для оформления в общую собственность земли под многоквартирным домом. Причем для того, чтобы сформировать земельный участок и получить кадастровый номер, не требуется решения общего собрания собственников -- достаточно лишь заявления одного из них.