Прогнозы специалистов рынка загородной недвижимости, данные в конце прошлого года, начали сбываться. Ажиотажный рост цен на жилье в Москве заставляет представителей среднего класса переезжать в коттеджные поселки за МКАД. Цена вопроса настораживает, комфортное жилье бизнес-класса стоит от миллиона долларов. Зато вариантов хоть отбавляй.

Прошедший год подарил рынку жилья интересную коллизию. С одной стороны, эксперты отмечали резкое повышение цен на городскую недвижимость в 2006 году, годовое удорожание составило 80--100%, с другой -- рынок загородной недвижимости вырос в среднем на 40%. «Сегодня трехкомнатная квартира в доме бизнес-класса стала в ряде случаев стоить дороже загородного дома бизнес-класса на «средних» по престижности направлениях -- Дмитровском, Калужском. Так, 200-метровая квартира стоит в среднем сейчас 1,2--1,4 млн долл., а стоимость дома бизнес-класса начинается с 1 млн», --отмечает Роман Рыжков, начальник отдела загородной недвижимости ГК «Вашъ финансовый попечитель».

В этой ситуации многие семьи принимают для себя принципиальное решение переориентироваться с города на загород. Кроме того, на загородный рынок пришла и такая категория покупателей (пока небольшая, но со временем она может расширяться), которая продает резко подорожавшее жилье в Москве и покупает на эти деньги коттеджи. Однако несмотря на все возрастающий спрос в бизнес-сегменте, участники рынка отмечают переизбыток предложения качественного жилья. Вместе с тем резко обозначился дефицит спроса в сегменте эконом-класса.

Слишком много бизнес-класса

«Рынок загородной недвижимости московского региона традиционно развивался как рынок дорогого жилья, и большая часть застройщиков продолжает конкурировать в верхнем ценовом сегменте. Доля предложения объектов загородной недвижимости стоимостью более 800 тыс. долл. в поселках класса «бизнес» и «премиум» составляет 15% от общего объема предложения, при этом спрос на такие объекты со стороны потенциальных покупателей составляет около 2%», -- рассказал заместитель генерального директора по экономике инвестиционно-девелоперской группы ОПИН Алексей Костин.

Сегодня одна из самых острых и обсуждаемых тем (наравне с ростом цен и уровнем спроса), касающихся загородного рынка недвижимости, -- переизбыток предложения коттеджей бизнес-класса. Как сообщили в компании Blackwood, по данным за III квартал 2006 года, доля этого сегмента составила 69% от общего объема предложения загородного рынка. «Затоваривание действительно происходит», -- уверяют специалисты компании. Связано это, по их мнению, в первую очередь с большим количеством предложений в данном сегменте. «Дело в том, что сегодня девелопмент объектов премиум-класса требует значительно больших объемов инвестиций. В свою очередь поселки эконом-класса хоть и обладают быстрыми сроками окупаемости и низким уровнем конкуренции, но значительно проигрывают своим аналогам бизнес-класса в рентабельности. Ведь при сравнимых затратах на строительство и подведение коммуникаций доход от реализации коттеджей бизнес-класса существенно выше. Таким образом, оставаясь золотой серединой, бизнес-класс вызывает интерес у большинства девелоперов», -- считают в Blackwood. По словам Виктора Козлова, коммерческого директора инвестиционно-строительной компании «Авгур Эстейт», рынок элитной загородной недвижимости в настоящее время насыщен. «Выбор покупателя элитного коттеджа определяется не столько качественными характеристиками будущего дома, сколько идейной концепцией организации жизни в поселке. Основополагающая идея проекта должна совпадать с личными воззрениями покупателя на жизнь и в будущем стать частью его стиля жизни», -- считает он.

Однако некоторые участники рынка настроены более оптимистично. Специалисты агентства «Усадьба», например, считают, что ситуация достаточно стабильна. На данный момент, по их мнению, несмотря на высокий объем предложения, в абсолютном выражении коэффициент насыщенности в сегменте «бизнес» находится на уровне единицы, что считается нормой. Более того, объем спроса в среднем растет не менее чем на 25--30% в год, что связано с увеличением численности платежеспособных представителей среднего класса, проживающих в Москве. Что касается объема предложения, то оно даже несколько отстает от быстро растущего спроса. А вот на рынке элитного загородного жилья тенденции к затовариванию действительно имеются.

Но невзирая на разные оценки текущей ситуации, практически все эксперты рынка единодушны в одном -- будущее за качественным бизнес-классом, за объектами, которые в полной мере смогут ответить запросам покупателя. Сегодня клиент имеет возможность выбирать из множества вариантов. Став ключевой фигурой данного сегмента рынка, он сам формирует уровень ликвидности или неликвидности предлагаемого продукта. В связи с возросшим уровнем конкуренции застройщики станут еще больше внимания уделять этапу разработки общей концепции освоения земельного участка, проводя с этой целью дополнительные маркетинговые исследования и привлекая профессиональных консультантов. «Наибольшей популярностью среди покупателей жилья бизнес-класса пользуются готовые или под чистовую отделку кирпичные (в меньшей степени деревянные) двухэтажные коттеджи площадью 200--400 кв. м, в которых предусмотрено несколько спален, кухня, столовая, гостиная, кабинет, подсобные помещения. Тенденция последних лет -- наличие отдельно стоящего гаража на две машины. Больше всего потребителей среднего класса привлекают земельные наделы от 10 до 30 соток.

По мнению Романа Рыжкова, классический бизнес-класс располагается на Дмитровском, Калужском, Киевском шоссе или на участках престижных трасс на удалении 30--40 км от МКАД (Новая Рига, Рублевка). Среди наиболее удачных поселков бизнес-класса, отличающихся высокой степенью соответствия потребительским ожиданиям, риэлторы отмечают такие проекты, как поселок Павлово (14 км от МКАД, Новорижское шоссе), где цены за три года продаж выросли с 550 тыс. до 3 млн долл. За шесть месяцев с начала реализации было продано 50% домов в поселке Грин Хилл (29 км от МКАД, Новорижское шоссе). Причем стоимость коттеджей выросла с 1500 долл. за квадратный метр до 2500. Высокие темпы продаж демонстрируют поселки Пестово (22 км от МКАД, Дмитровское шоссе), Клуб 20'71 (20 км от МКАД, Минское шоссе), Истра Кантри Клаб (40 км от МКАД, Новорижское шоссе), Бельгийская деревня (8 км от МКАД, Калужское шоссе).

Куплю коттедж. Недорого...

К эконом-сегменту на сегодняшний день можно отнести только дачные поселки, которые находятся в радиусе 20 км от МКАД, и таунхаусы, которых еще пока очень мало. Так что о насыщении рынка в ближайшие два-три года говорить рано. На сегодняшний день спрос на рынке загородной недвижимости в 20-километровой зоне от МКАД и в ценовом диапазоне до 500 тыс. долл. неудовлетворен на 70--80%. Если рассматривать предложения в диапазоне от 500 тыс. до 1,2 млн долл., то здесь спрос на коттеджи неудовлетворен всего лишь на 20%. Среди таунхаусов -- на 50%. Наибольший дефицит наблюдается при покупке участка без подряда. Здесь спрос опережает предложение в два раза.

«На загородном рынке сейчас выраженная нехватка эконом-класса. Под этим термином я понимаю не просто дешевые объекты, а такие, которые обеспечивали бы возможность круглогодичного комфортного проживания с полным набором городских удобств. И при этом располагались бы на расстоянии, позволяющем ежедневно ездить на работу в Москву, то есть до 50 км от МКАД. Вот такого эконом-класса, со стоимостью готового объекта до 500 тыс. долл., остро не хватает», -- считает президент компании «Хирш» Феликс Альберт. С ним согласен и г-н Костин. По его мнению, в настоящее время на первичном рынке загородной недвижимости отмечается недостаток предложения жилых домов стоимостью до 400 тыс. долл., так как приобрести такой загородный дом желает более половины потенциальных покупателей. «При этом доля объектов эконом-класса не превышает одной пятой в общем объеме предложения», -- считает Алексей Костин.

По подсчетам аналитиков управляющей компании «Масштаб», нынешнее предложение по загородной недвижимости состоит на 70% из недвижимости бизнес- и элит-класса и на 30% -- эконом-класса. Спрос же характеризует обратная пропорция: 70% -- недвижимость эконом-класса, а 30% делят между собой элит- и бизнес-недвижимость.

«Это зеркальное несоответствие спроса и предложения привело к тому, что большинство поселков премиум-класса либо остаются нереализованными, либо продаются годами, а предложение по жилью эконом-класса вообще исчезло из ближайшего Подмосковья», -- рассказал начальник отдела маркетингового анализа департамента маркетингового анализа компании Игорь Лебедев.

К сожалению, в обозримом будущем принципиальных изменений не произойдет. Застройщик будет строить то, что ему выгодно. В 2007 году продолжится рост спроса на жилье эконом- и бизнес-класса. По мнению участников рынка, распределение сложится следующим образом: коттеджные поселки бизнес-класса составят 68% от общего количества предложений, эконом-класс -- 17%, и элит -- 15%.

«В этом году сохранится опережающий спрос на коттеджи в поселках эконом-класса. Число покупателей, готовых приобрести коттедж стоимостью до 200 тыс. долл., значительно превышает число предложений на этом рынке. Связано это с тем, что серьезные игроки загородного строительства предпочитают инвестировать средства в проекты, имеющие более высокий уровень, оставляя свободную нишу для начинающих компаний девелоперов, которых на рынке немного», -- рассказал Виктор Козлов.