Уже год действует новый Жилищный кодекс, призванный урегулировать отношения собственника жилья и государства. Однако новое жилищное законодательство, не решив одних проблем, породило другие, самая заметная из которых -- давка в регистрационных органах из желающих приватизировать жилье. Как известно, закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» назначил последним днем приватизации 1 января 2007 года, и многие наниматели поняли, что они могут просто не успеть стать собственниками. О практике применения «пакета жилищных законов», о том, почему эти законы нуждаются в усовершенствовании, корреспонденту «Времени новостей» Ирине БЕЛАШЕВОЙ рассказывает член комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Галина ХОВАНСКАЯ. Депутат уже выступила автором ряда поправок к Жилищному кодексу, и предложения г-жи Хованской уже включены в апрельскую повестку дня нижней палаты парламента.

-- Галина Петровна, уже понятно, что с приватизацией люди не успевают до 1 января 2007 года. Многие эксперты, да и сами законодатели предлагают сдвинуть этот срок на год-другой. Вы же заявляете, что приватизация должна вообще не ограничиваться конкретными сроками. Думаете, опять не управятся?

-- Разработчики Жилищного кодекса настаивали на том, чтобы завершить приватизацию к 1 января 2007 года. Это изначально было неправильно, а если концепция неправильная, то в итоге она приводит к конфликтам. К тому же сворачивание приватизации совпало с административной реформой регистрирующих органов. Оттуда ушли самые квалифицированные кадры, а волна тех, кто не успел или не смог приватизировать свое жилье, возросла многократно. И сейчас только под давлением этих очередей, так сказать, из сочувствия к регистраторам, а вовсе не из сочувствия к гражданам предлагается продлить на несколько лет приватизацию: кто предлагает на три года, кто на два.

Почему это плохо? Потому что у нас масса ситуаций, когда пожилой человек не хочет приватизировать, а молодая часть семьи -- «за». Вы представляете, что будет 31 декабря 2006 года? Да и через три года, если такой человек позволит себе прожить столько. Я призываю к тому, чтобы дать им возможность прожить, сколько они хотят, и занимаемая семьей 30--40 лет квартира пусть приватизируется в тот момент, когда это будет нужно и удобно семье. Да мало ли какие обстоятельства могут быть? Человек уехал на заработки за границу, или лечится, или не имеет возможности получить бумажку, или ему просто некогда стоять в очередях.

Второе. У нас к 2007 году далеко не всякий очередник, простояв более 20 лет в очереди, получит квартиру. Но у государства есть обязательства перед очередниками, вставшими в очередь еще задолго до начала приватизации, до 1991 года. Теперь им сказали: все, поезд ушел, приватизировать полученное жилье вы не сможете. Те наши военнослужащие, которые вставали в очередь до 1998 года, до появления сертификатов, имели право на получение квартиры в трехмесячный срок. А они стоят в очереди десятилетиями! В законе "О статусе военнослужащих" записано, что они имеют право приобрести квартиру в собственность. А выдавая им квартиру по договору социального найма и лишив их с 1 марта 2005 года права на приватизацию полученного жилья, мы нарушаем не только норму закона, но и Конституцию. Потому что часть 2 статьи 55 говорит о том, что в РФ не могут приниматься законы, отменяющие или умаляющие права граждан.

То же самое с общежитиями. В одном городе два ведомственных дома передали муниципальным властям, три не успели. И что? В двух люди могут свое право реализовать до 1 января 2007 года, а в трех других нет? Почему они заложники той ситуации, когда кто-то не продумал последствия принятия таких норм? Пятиэтажки сейчас запрещают приватизировать, потому что дом аварийный, а потом запретят приватизировать новое жилье, потому что наступит 1 января. В подобную ситуацию попадут жильцы тех домов, снос которых отнесут на 2010 год. Кому уподобляется государство, меняя правила игры по ходу этой игры?

Причем мотивация такова: мы должны сохранить оставшийся социальный жилой фонд, его примерно 25%. Но это самый разрушенный фонд. Все равно государству не уйти от необходимости строить новое социальное жилье, а не сохранять эти развалюхи. Их надо, может, не сохранять, а сносить или капитально ремонтировать.

Если вводить ограничения по-честному, то надо сказать: вот мы тебя на учет ставим, признаем тебя малоимущим и нуждающимся с 1 марта 2005 года. И мы тебе говорим: когда квартиру получишь, ты ее приватизировать не сможешь. Ты малоимущий, тебе эта собственность -- удавка на шее, тебе будет нужно оплачивать капитальный ремонт, тебе будет нужно платить налог, нужно ее страховать, нужно за все отвечать, нести это бремя. Вот эта позиция -- честная.

-- И думаете, многие откажутся от возможности приватизировать жилье, испугавшись этих расходов?

-- Кстати, тем же законом «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» не только ограничивается приватизация, но почему-то ограничивается и деприватизация. Вот человек понял, что нагрузка содержать собственное жилье ему тяжела. Он пошел и деприватизировал его! Я эту норму провела в Москве в 2003 году в законе «Об основах жилищной политики». И у нас в городе потихонечку пошел обратный процесс. То есть людям это было нужно, это не я высосала из пальца, не я выдумала. А заставить чиновника принять в собственность жилое помещение, ранее переданное вам, это невозможно, если нет прямого указания закона. А теперь он обязан принять! Зачем эту-то норму было ограничивать, мне абсолютно непонятно. С одной стороны, мы хотим социальный фонд сохранить, а с другой -- запрещаем деприватизацию после 1 января 2007 года.

По большому счету у нас только после 1 января 2007 года люди начнут понимать, что такое на практике иметь жилье в собственности. Меня сейчас уже спрашивают: какой будет местный налог? Пока не знаю! Документ об изменениях в Налоговом кодексе прошел только первое чтение. Нет методики, утвержденной правительством, массовой оценки стоимости жилья. Ставку налога будет устанавливать местная власть. Причем дотационные регионы вряд ли снова введут льготы, а сейчас у нас самая массовая категория, которая освобождена от налоговых платежей, -- это пенсионеры. Сейчас они не платят, а потом придется платить. За капремонт также придется платить, жилье нужно будет страховать. И по мере того, как люди начнут осознавать, что такое быть собственником жилья, поток деприватизации будет нарастать. Он будет ручейком, а не рекой, как приватизация, но примерно 5% собственников вернутся назад и станут социальными нанимателями. Причем если вы совершали какие-то сделки с жильем, его уже нельзя вернуть государству, потому что собственник изменился. Если умер кто-то и пошли наследственные процессы, тоже нельзя. Но даже эту норму ограниченного действия было решено еще раз ограничить.

-- А оставшиеся собственниками справятся ли с теми финансовыми обязанностями, которые на них налагает ЖК?

-- Тоже проблема. Как мы будем создавать товарищества собственников жилья в доме, который 40 лет не ремонтировался? Теперь говорят: собственники отвечают за капремонт. Это неправда. Потому что если речь не идет о старом доме ЖСК, где квартиры приобретались, а именно о бывшем государственном и муниципальном фонде, который требовал капремонта и передавался в порядке приватизации в собственность бесплатно, то обязанность по капитальному ремонту по закону о приватизации сохраняется за бывшим наймодателем! Чувствуете, как здорово расправляемся со старыми обязательствами? Причем в одностороннем порядке, что есть нарушение Гражданского кодекса.

Аргумент понятен -- это цена вопроса. Весь российский «недоремонт» стоит около трех триллионов рублей. Но граждане не требуют все эти деньги дать им завтра. Ради бога, отдайте через год, через два, через три! Но если им навязывается товарищество -- а именно так сейчас и происходит, потому что добровольно ТСЖ в старых домах образуются только при конфликте жителей с властью, -- то заключайте с людьми соглашение о том, что в 2005 или в 2012 году будет проведен ремонт дома, который 30 лет не ремонтировался.

Но некоторые государственные чиновники заявляют: это теперь ваша обязанность! С этим солидарны и местные власти, у которых в бюджете нет средств. И это страшная проблема! Десять лет мы занимались капремонтом труб, а про дома вообще забыли. А сейчас то здесь общежитие обрушилось, то закоротила старая проводка, пожар, погибли люди, а вот там упала стена, рухнули перекрытия. Примерно с прошлого года мы все чаще и чаще слышим о таких авариях. Жить во многих домах стало опасно для здоровья и даже для жизни. А власть, введя национальный проект «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России», почему-то говорит в основном про ипотеку.

Государство с себя старые обязательства по капитальному ремонту сбрасывать не имеет права. Иначе это нарушение договора и закона. Но если у ТСЖ все-таки остались деньги, скопленные на капремонт, то эти деньги обложат налогом на так называемую прибыль, а еще НДС, земельный -- а неорганизованные собственники ничего этого не платят.

И самая убойная тема -- это земля. Тут опять колоссальное сопротивление властей. Статья 16 закона о введении в действие ЖК, которая действует с 1 января 2005 года, гласит, что гражданин, купив или приватизировав квартиру, зарегистрировав право собственности на помещение в доме, стал собственником и доли в праве на общее имущество. В общее имущество входит земля под домом, подвал, чердак и т.д. Тем не менее не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Волгограде власть делает все, чтобы не оформлять землю.

-- Галина Петровна, после вступления в силу Жилищного кодекса количество людей, имеющих право на получение жилья от государства, резко сократилось. Кто все-таки сегодня имеет на него право?

-- В законодательство введено понятие «малоимущие». Но никакого критерия, как относить семью к категории малоимущих, сколько должно быть этого имущества и этого дохода, чтобы было не «мало», а достаточно, нет. Мне удалось провести поправку, чтобы при расчетах учитывалось не все имущество, а только подлежащее налогообложению, а то бы еще ковры и холодильники считали и кур в курятнике. Но у нас в некоторых регионах уже начали признавать малоимущими только тех, кто получает адресную помощь. Вот что значит отсутствие критериев. В Жилищном кодексе сказано: законом субъекта определяется «порядок отнесения» к категории малоимущих. Но критерия-то нет! Порядок-то они установят: куда прийти, какие справки принести, в какой срок...

Наши обязательства по старым очередникам -- 4,5 млн семей. Умножьте на три (состав семьи), и получится, что 10% населения России стоит в очереди на жилье. Около четверти из них -- это обязательства федерального бюджета, все остальное бросили на местную власть, не дав на это дополнительных средств. У меня уже есть пример по Московской области, где установили норму для постановки на учет не пять квадратных метров по жилой площади -- это старая-старая норма, которая осуждалась, что она очень маленькая, -- а пять по общей!

-- Одна из норм нового Жилищного кодекса, которая вызывала большие споры еще на уровне его принятия, -- это ограничение права пользования жилым помещением бывшими членами семьи. Разработчики объясняли, что это благое дело позволит, например, женам, которые развелись с непутевыми мужьями, выселить их из бывшей общей квартиры, из которой они добровольно не уходят. Так ли это?

-- Переписка у меня по жилищным вопросам дикая: 600 писем за два месяца. И эта норма действительно одна из самых болезненных. Сколько жутких писем на эту тему! Наши люди брачные контракты не заключают, у нас отдавали деньги жениху на веру, он покупал и оформлял на себя, а сейчас он говорит жене: пошла вон с сыном на улицу. Раньше если квартира продавалась собственником, то право пользования других проживающих сохранялось. Независимо от того, бывший, нынешний член семьи. Был перегиб в одну сторону. Сейчас ситуация изменилась на противоположную. Можно даже члена семьи, продав квартиру, выкинуть на улицу. Исключение сделано очень несущественное, незначительное для тех семей, которые считаются неблагополучными, о чем известно органам опеки и попечительства. Остальные все -- с вещами на выход! Закон начал активно работать.

У меня есть очень характерный пример по округу: папенька-собственник 2 марта 2005 года продал квартиру ЖСК, в которой с рождения проживает дочка 19 лет, студентка-бюджетница. Новый владелец подал на нее в суд на выселение. Перспектива выселить у него очень хорошая, закон на его стороне. Мать-собственник может продать квартиру, поссорившись с взрослой дочерью (если у дочери есть ребенок, она уже отдельная семья), и ребенок не гарантия, что их нельзя выставить на улицу. Мы успели в последний момент провести кое-какие поправки, подстраховали так, что эта норма не распространяется на тех, кто отказался от приватизации. Мы сняли ограничения, что суд может сохранить право пользования только на год. Суд может теперь установить это право на любой срок, решить, что если есть алиментные обязательства, то надо предоставить другое жилое помещение. Ведь речь, как вы понимаете, идет о больных, инвалидах и стариках. Не нужна собственнику старая жена или муж-инвалид -- выселить! Но несмотря на все эти наши «подстилочки», следующая норма в Жилищном кодексе говорит о том, что завтра это жилье можно продать даже при наличии судебного решения и всех выкинуть на улицу.

В общем, мы увеличиваем число бомжей, причем обеспечивать их жильем становится почему-то обязательством не собственников тех квартир, где они когда-то жили, а государства. Потому что люди остались вообще без ничего, и их надо ставить на учет на социальное жилье.

-- И так будет и дальше?

-- Я пытаюсь в своем законопроекте, который должна обсудить Дума, изменить эту ситуацию, когда есть судебное решение. Чтобы квартира не могла быть продана без предоставления нового жилого помещения.

-- Какие еще темы лидируют по числу обращений?

-- Снос домов и переселение. Если раньше, когда сносили дом, в котором вы являлись нанимателем жилья, а не собственником, вам давали квартиры по социальным нормам. Сейчас -- сколько есть, столько получите. Теперь допускается переселение даже из комнаты в комнату! Даже если вы очередники. Я же предлагаю хотя бы очередникам предоставлять нормальную квартиру, чтобы людей не гоняли по кругу.

Еще жалуются, что основная форма компенсации собственнику -- денежная, причем без всякой поправки на возраст, на болезни, на то, что у человека может даже не быть возможности того же риэлтора нанять для покупки и оформления другой площади. Написано, правда, что и квартира «может быть» предоставлена. Разве может быть в кодексе формулировка «может быть»?

Много проблем в коммуналках. Раньше можно было выкупить освободившуюся комнату независимо от того, какая у тебя самого была комната. Сейчас ввели ограничения. Почему-то записано, что если я наниматель в коммунальной квартире, я должен у всех совершеннолетних соседей спросить разрешения на сдачу моей комнаты в поднаем. Но если я собственник, то я почему-то никого не должен спрашивать! У нас что, с оформлением права собственности конфорок и унитазов стало больше? Места общего пользования -- ванная, кухня -- от этого не изменились. Абсолютно несимметричная норма, нарушающая права людей, которые в итоге никак не могут противодействовать сдаче соседней комнаты цыганскому табору или бригаде торговцев с рынка.

Раньше можно было заключить отдельный договор найма, если планировка квартиры позволяла выделить изолированную комнату для молодой образовавшейся семьи, сейчас этого делать нельзя. Суды иски по разделу не принимают. Люди воют. С приватизацией можно было бы «разрулить» эту ситуацию. Если квартира позволяет, они могли хотя бы свою комнату приватизировать, теперь невозможно. Только принудительный обмен через суд. Кто пробовал, знает, как это трудно.

Служебное жилье: в ЖК появилась норма о том, что когда его собственник сменился (неважно -- общежитие или квартира), тех граждан, которых раньше нельзя было выкинуть на улицу, теперь можно. Написано, что смена собственника теперь «влечет расторжение договоров найма», а раньше было «не влечет». Почувствуйте разницу. Более того, даже когда написано, что из служебного жилья нельзя выселить без предоставления другого, на тех людей, у кого раньше было это право, теперь навесили условие «ты должен быть очередником».

Я считаю, что все эти акции -- что с бывшими членами семьи, что с капремонтом, что с выселением из служебного жилья -- опасны для общества. Потому что человек идет на улицу со всеми вытекающими -- чесотка, туберкулез, зараза в метро, автобусе, наркотики, проституция. Это обществу нужно? Я считаю, что нет. Принимая такие нормы, не просчитали даже следующий шаг. Я уже не говорю про шахматную комбинацию -- на две-три позиции вперед.