Первый вице-премьер правительства Дмитрий Медведев вчера призвал российских банкиров более активно участвовать в реализации национальных проектов, в частности программы «Доступное и комфортное жилье». В ответ банкиры, признавая свою роль в решении жилищного вопроса, указали на слишком большой дисбаланс между спросом и предложением на рынке недвижимости, исправление которого не в их компетенции.

«Ипотечное кредитование может служить позитивным примером участия банковского капитала в развитии жилищного строительства», -- считает г-н Медведев. По его словам, уже около 350 банков работают по ипотечным программам. Вместе с тем лишь «крупные банки» действительно занимаются ипотекой, считает первый вице-премьер. Такую ситуацию, по его мнению, надо менять, «естественно, не административным путем, а создавая сугубо рыночную мотивацию для участия банков в данных проектах». Заинтересовать ипотекой средние банки, говорит старший вице-президент ВТБ Андрей Сучков, «можно за счет снижения стоимости привлекаемых ресурсов с рынка. Нужно создавать систему рефинансирования, этим сейчас занимается, в частности, АИЖК». По мнению члена правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, важную роль должен сыграть создаваемый рынок ипотечных ценных бумаг. Впрочем, в любом случае «ипотекой нужно заниматься специализированно», считает г-н Жигунов, «в противном случае программы банков могут оказаться малоэффективными». Пока же этот рынок делят между собой Сбербанк, группа ВТБ, а также несколько банков с иностранным участием.

По прогнозам г-на Медведева, к концу 2006 года будет выдано ипотечных кредитов на 108--110 млрд руб. В прошлом году объем рынка составил около 60 млрд руб., и, по данным Федеральной регистрационной службы, было зарегистрировано 78,6 тыс. ипотечных сделок. «Эта цифра более чем реалистична», -- говорит г-н Сучков. Примечательно, что сами банкиры связывают рост ипотеки не столько с условиями получения займов населением, сколько с предложением на рынке. «Спрос на ипотечные предложения банков есть везде. А доминировать ипотека будет там, где есть реальное предложение квартир. Так что дело скорее за строителями», -- говорит директор департамента розничного бизнеса Банка Москвы Роман Воробьев. «В принципе можно говорить о снижении ставок по ипотеке более быстрыми темпами, чем сейчас, -- считает г-н Сучков. -- Вот только доступность ипотеки растет, а доступность жилья -- нет».

Строить в России действительно стали значительно меньше. По оценке главы «Деловой России» Бориса Титова, после вступления в прошлом году закона о долевом участии ввод жилья в эксплуатацию сократился на 40%, что вызвало рост цен на недвижимость в среднем на 30%. Закон предусматривает, в частности, солидарную ответственность банков по кредитным обязательствам застройщиков. Банки в свою очередь, не желая нести риски строителей, просто перестали их кредитовать -- в результате количество строящегося жилья резко сократилось.

В связи с этим многие предлагают притормозить слишком разогнавшуюся машину банковской ипотеки, чтобы сократить спрос на жилье и немного охладить рынок недвижимости. Об этом, в частности, неделю назад на заседании рабочей группы по жилищному нацпроекту говорил калининградский губернатор Георгий Боос. По его мнению, акцент господдержки ипотеки нужно перенести с финансового сектора на строительный. Однако сегодня поддержка государством высококонкурентного сектора, которым является строительная отрасль, выглядела бы весьма странной. И вчера Дмитрий Медведев твердо дал понять, что «зажимать» спрос на жилье было бы неправильно (это в конце концов прямо противоречит идеологии нацпроекта), а вот механизмы расширения предложения нужно искать всем вместе.

Один из таких механизмов -- планируемая властями отмена солидарной ответственности банков по кредитным обязательствам застройщиков. Об этом вчера заявляли и г-н Медведев, и президент Путин на встрече с представителями бизнес-сообщества.

«Банки просто перестали нас кредитовать, -- говорит заместитель гендиректора инвестиционно-строительной компании «Новая площадь» Евгений Фетисов. -- Для строительства нам нужны десятки, сотни миллионов долларов, а где их взять, как не у кредитных организаций. У строительных компаний таких собственных средств нет». Застройщики рассчитывают, что после внесения поправок в закон банки станут более благосклонно относиться к кредитованию их проектов. «Я думаю, что ситуация изменится к лучшему. И мы сможем строить больше», -- говорит г-н Фетисов.

Но банкиры не столь оптимистичны. По мнению г-на Сучкова, отмена солидарной ответственности вряд ли окажет существенное влияние на рост строительства. «В законе есть еще один немаловажный аспект -- застройщик не имеет права начинать строительство и, соответственно, продавать жилье частным клиентам до тех пор, пока не будет собрана вся необходимая документация. Требование, безусловно, правильное, призванное защитить права покупателей, но получение всех разрешений -- процесс забюрократизированный, что оттягивает начало строительства», -- говорит он. Кроме того, по словам г-на Жигунова из Городского ипотечного банка, «вне зависимости от того, несет солидарную ответственность банк или нет, важным фактором является капитализация застройщика, его возможность расплатиться по кредиту; а таких компаний на рынке не так уж много».

Застройщики и банкиры едины в одном -- мест, где можно возводить жилье, катастрофически не хватает. «В Москве осталось очень мало мест для застройки, где проложены коммуникации», -- говорит г-н Сучков. «У нас нет возможности вводить новые площадки под строительство», -- соглашается г-н Фетисов.

Как известно, муниципальные власти не торопятся продавать на открытых аукционах участки земли под застройку. Еще до того, как было принято решение о проведении открытых аукционов, готовые к застройке площади были сданы в аренду структурам, близким к муниципальным властям. По некоторым оценкам, совокупный объем таких площадей впятеро (!) перекрывает объем годового строительства жилья. Видимо, проблемой нехватки площадок и придется в первую очередь заняться г-ну Медведеву, благо еще в середине марта он предупредил: у властей «достаточно каналов влияния и на муниципалитеты, для того, чтобы заставить тех чиновников, которые превратили сдачу земли в личный бизнес, все-таки двигаться в правильном направлении».