Торговые площади в Москве -- по-прежнему самый динамичный сегмент рынка коммерческой недвижимости. Западные сети плотно оккупировали территорию столицы и ближнего Подмосковья: по данным руководителя департамента потребительского рынка правительства Москвы Владимира Малышкова, около 70% иностранных инвестиций приходится именно на ритейл. Ни одна отрасль в городе не может похвастаться таким объемом вложений -- 1,3 млрд долл. в 2004--2005 годах, по оценке швейцарской консалтинговой компании Swiss Realty Group.

В прошлом году в торговую недвижимость столицы было инвестировано более 1 млрд долл. Через год или два ожидается приход на рынок профессиональных инвесторов, приобретающих торговые центры как бизнес. Сегодня можно выделить следующие группы инвесторов (в порядке убывания объема их инвестиций): иностранные торговые компании, российские торговые компании, иностранные девелоперы, российские девелоперы, банки.

Российские операторы не скупятся на инвестиции, правда, их число пока не так велико, как число западных ритейлеров. Например, компания «Гиперцентр», управляющая недвижимостью гипермаркета «Мосмарт», в текущем году «освоит» около 200 млн долл. инвестиций. По словам руководителя PR-службы «Гиперцентра» Елены Зискинд, в 2004 году сеть компании расширится за счет гипермаркета на Дмитровском шоссе (26 тыс. кв. м) и на 71-м км МКАД (15 тыс. кв. м). Неудивительно, что амбициозным российским ритейлером заинтересовалась швейцарская инвестиционная компания MCT Asset Management. Она объявила о своей договоренности с «Гиперцентром» о покупке 15--25% акций «Мосмарта». Этот пакет оценивается аналитиками в 40--50 млн долл. MCT Asset Management управляет активами швейцарской группы MC, которую в России представляют инвесткомпании Eastern Property Holdings (EPH) и ENR Russia Invest SA, которая владеет 19% площадей в офисном комплексе «Романов двор 2».

Новички

В 2004 году ожидается появление 15 новых значительных объектов торговой недвижимости. По расчетам Swiss Realty Group, их открытие увеличит предложение торговых площадей на 450 тыс. кв. м. Оценки общей площади современных торговых центров расходятся: так, по словам директора риэлторской компании Stiles & Riabokobylko Натальи Орешиной, общая площадь современных торговых центров в столичном регионе уже превышает 1,4 млн кв. м, а начальник отдела по работе с собственниками компании ABN-Realty Роман Чепцов полагает, что их уже 1,5 млн кв. метров.

В текущем году будут запущены такие крупные торговые центры, как «Новинский-31» на Новинском бульваре (10,2 тыс. кв. м), «Лига» на Ленинградском шоссе (27 тыс. кв. м) и «Веймарт-2» (40 тыс. кв. м). А пока самыми значительными торговыми объектами в московском регионе остаются «Мега-2» (город Химки) -- около 150 тыс. кв. м, «Веймарт» (71-й км МКАД) -- 50 тыс. кв. м, «Рамстор-Сити» (проспект Вернадского) -- 47 тыс. кв. метров.

В прошлом году появился принципиально новый формат торговли DIY (do it yourself -- «сделай сам»), представленный компанией OBI. Как прогнозирует аналитический отдел Swiss Realty Group, в ближайшие два-три года будет увеличиваться количество department store (универсальный магазин), пока эта ниша представлена в Москве лишь одним оператором -- Stockmann. Возможно, появится еще один новый формат -- power center (такие центры расположены, как правило, на большом участке земли за пределами города). Это профессионально спланированный торговый комплекс, где большую часть площади занимают отдельно стоящие боксы якорных арендаторов, такие, как гипермаркет и DIY. Они связаны общей парковкой и, возможно, общими торговыми галереями, где находятся маленькие магазины, кафе, развлекательный комплекс.

Найти свое место

Большую роль в успехе того или иного магазина играет его удачное местоположение. В сегменте street-retail это магазины, выходящие витриной на главные торговые улицы или основные магистрали города. Для торговых комплексов критерии немного другие: это и крупные торговые центры в спальных районах и на МКАД, и небольшие торговые комплексы по соседству с метро. Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев говорит: «Торговый центр, расположенный в непосредственной близости от метро, всегда находится в выигрышном положении относительно более удаленных. Сегодня основные торговые центры ориентированы на средний класс, большинство представителей которого использует метро как основной вид транспорта, особенно женщины, по статистике составляющие 70% покупателей в торговых центрах. И когда метро доставляет покупателей к дверям торгового центра, это не просто удобно, это с учетом наших погодных условий является неоспоримым преимуществом».

Из последних успешных торговых проектов примером могут служить ТЦ «Золотой Вавилон» (38 тыс. кв. м) у станции метро «Отрадное», ТЦ «Галерея Аэропорт» (12 тыс. кв. м) у метро «Аэропорт», ТЦ «Калужский» около станции метро «Калужская».

Торговые центры: площадь большая, прибыль малая

Торговые центры выбиваются из общей тенденции на рынке недвижимости, не гонясь за повышением цен на аренду помещений. Впрочем, даже вопреки достаточно высокой себестоимости таких комплексов (при проектировании торгового центра необходимо привлечь минимум 11 организаций со стороны: консультантов, проектировщиков, дизайнеров, девелоперов, юристов и т.д.), которая снижает прибыльность и увеличивает срок окупаемости проекта. По мнению аналитиков Swiss Realty Group, еще нет достаточного количества компаний, которые смогли бы заполнять площади существующих торговых центров. Даже столь раскрученным комплексам, как «Ашан» и «Мега», не хватает арендаторов. «Мега» так и не смогла справиться с этой проблемой, в результате под одной крышей появились магазины, предлагающие продукцию для людей разного уровня достатка, -- то есть единой концепции у центра не получилось. При дефиците арендаторов на рынке практически нет конкуренции, что затормозило рост арендных ставок и в некоторых случаях привело даже к их снижению. Между владельцами торговых комплексов часто идет борьба за «якорных» арендаторов, то есть тех, кто своим именем привлечет других, даже если займет небольшую площадь.

Согласно исследованиям Swiss Realty Group, за прошлый год единственным направлением в коммерческой недвижимости, где значительно увеличились арендные ставки, является street-retail. Здесь ставки выросли на 23%, хотя в крупных торговых центрах они, наоборот, снизились в среднем на 3,9% в связи с возросшим предложением качественных площадей в новых торговых центрах.

Средняя арендная ставка по 12 лучшим торговым магистралям за первый квартал 2004 года составила 1063 долл. за кв. м в год, однако в небольших магазинах в таких престижных местах, как Тверская улица, ставки достигали 5 тыс. долларов за кв. м в год (без НДС). В торговых центрах в ЦАО арендные ставки колебались от 800 до 3700 долл. за кв. м, за пределами центра -- 400--3000 долларов.

В 2004 году, по прогнозу Swiss Realty Group, снижение ставок в торговых центрах продолжится за счет увеличения предложения качественных площадей. Ожидается выход на рынок большого числа операторов торговых комплексов международного класса, в результате чего увеличится число свободных площадей в неудачно расположенных и спланированных торговых центрах, -- именно там и начнется падение арендных ставок. В то же время стабильно высокий уровень аренды сохранится на самых популярных торговых улицах. Свободных площадей здесь сейчас всего 2--4%.

Неоднородная концентрация

Между тем магазины и центры в городе расположены весьма неоднородно. Наибольшая активность операций с торговой недвижимостью (открытие новых торговых центров, реконструкция, продажи, аренда) наблюдается в пределах Садового кольца и на севере Москвы -- на Ленинградском проспекте и Ленинградском шоссе. Вторая по популярности -- внешняя сторона МКАД (собственно, это уже не Москва, а область). Эта территория сегодня превращается в «большую торговую улицу». Повышенный интерес у инвесторов вызывает и западная часть города. Здесь в основном концентрируются магазины и бутики, сосредоточенные вдоль Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе.

Но основные события, как и прежде, разворачиваются в центре. Только сегодня начинают сказываться результаты инвестиций в строительные площадки под магазины, сделанные в послекризисное время. В результате объем новых площадей через два года составит около 800--900 тыс. кв. м. Как прогнозируют эксперты, такой переизбыток торговых метров уже к концу года приведет к закономерным последствиям: снижению ставок или простаиванию части площадей (в первую очередь неликвидных), изменению концепции неудачных объектов в целом (их ждет масштабная реконструкция). Возможно также, что торговые сети будут занимать большие площади, но не смогут быстро и полностью их освоить. Это в свою очередь может сказаться непосредственно и на их бизнесе: либо будет недостаток ассортимента, либо потеря стандартов обслуживания, либо политику и стратегию работы некоторых сетевиков на рынке придется пересматривать.

Грядут трудные времена

Сегодня, по разным данным, вложения в торговую недвижимость Москвы приносят инвесторам 16--24% доходности -- более прибыльного города для девелоперов в Европе не существует (на втором месте Будапешт и Варшава с доходностью 8--10%). Однако, по некоторым данным, уже в ближайший год Москва утратит значительную часть своей инвестиционной привлекательности. Например, директор риэлторской компании Colliers Int. Олег Мышкин прогнозирует снижение доходности в секторе торговой недвижимости до 12--14%. Причина -- переизбыток торговых площадей. «Несложный подсчет показывает, что рост благосостояния москвичей и товарооборота не успевает за увеличением числа магазинов», -- утверждает Илья Шершнев из Swiss Realty Group. Похожего мнения придерживается и начальник отдела по работе с собственниками компании ABN-Realty Роман Чепцов: «В ближайшие год-два будут снижаться и арендные ставки в торговых центрах (на 10% в год), и доходность инвестиций в ритейл (до 12--16%)».

В такой ситуации на первый план выходит сама по себе концепция магазинов, организация торгового пространства, «правильное» местоположение, а не только «вал», как это происходило в конце 90-х. В частности, ряд инвесторов уже задумывается над грамотным позиционированием будущих проектов. Так, в Москве ощущается большая потребность в цивилизованных площадках, рассчитанных на массового потребителя с достатком средним и ниже среднего (ближайший аналог -- «Горбушкин двор»). Эта ниша пока не заполнена и является востребованной и перспективной. Например, ТЦ «Москва» в Люблине первым обратил внимание на «бесхозных» торговцев с бывших вещевых рынков, предложил им хорошие условия аренды и скидки, в результате чего за первые три месяца работы заполняемость этого центра приблизилась к 95%.

Провинция -- москвичам, столица -- иностранцам

В компании Stiles & Riabokobylko выделяют новую тенденцию в сфере ритейла: на фоне растущей конкуренции и увеличивающегося количества международных ритейлеров владельцы московских ТЦ продвигаются в регионы.

Иностранцы практически не выходили в регионы и старались укрепить свои позиции в Москве (исключение составляет только шведская компания IKEA, открывающая в этом году свой гипермаркет в Казани), российские же торговые операторы активно развиваются даже в небольших городах, население которых не превышает 100 тыс. человек. В Stiles & Riabokobylko отмечают, что примером может служить сеть «Магнит», имеющая в своем управлении в областных центрах более 500 магазинов, совокупный товарооборот которых -- около 360 млн долл. -- сопоставим с оборотом многих московских сетей. По числу магазинов в регионах лидируют «Эльдорадо», «Села», «Пятерочка», аптеки «36'6», «Л'Этуаль».

Впрочем, ситуация на рынке ритейла в среднесрочной перспективе может кардинально измениться -- практически решен вопрос о приходе в Москву американской торговой сети Wal-Mart. Еще в 2002 году представители Wal-Mart вели переговоры о совместной деятельности с сетью супермаркетов «Пятерочка». Но тогда у американцев не сложились отношения с потенциальным российским партнером. Источник в строительном комплексе Москвы подтверждает факт переговоров чиновников столичного правительства высокого уровня с американцами. «Представители Wal-Mart уже присматривали несколько земельных участков на территории Москвы. Однако их смутила цена земли, а главное -- плохие транспортные сети в городе, ведь формат их торговых центров предполагает подъезд к ним сотен грузовых трейлеров в день и десятков тысяч авто посетителей. Мы боимся, что Wal-Mart может переметнуться в Московскую область», -- говорит источник.

Стоит добавить, что появление американского ритейлера с его агрессивной маркетинговой стратегией на развивающихся рынках обычно приводит к разорению местных торговых операторов. Это уже произошло в Китае и Бразилии, куда пришел Wal-Mart.