Земельная реформа в России буксует. Смысл реформы заключается в том, чтобы предприятия использовали земельный актив в своем хозяйственном обороте. А это возможно, только если на земельные участки будут зарегистрированы права. Однако предприятия этому сопротивляются, считая, что при приватизации недвижимости они уже заплатили за все сполна. И официально земля сегодня считается государственной собственностью до ее разграничения. На самом же деле не идет ни разграничение прав собственности на земли, ни регистрация прав. И это несмотря на то, что «революционное» земельное законодательство (Земельный кодекс и сопутствующие ему законы) появилось два года назад. Поэтому недавно правительство заявило о намерении поправить упомянутые законодательные акты. Об этих поправках и причинах «простоя» реформы корреспонденту газеты «Время новостей» Николаю ЛОГИНОВУ рассказал заместитель министра имущественных отношений РФ Андрей АЛПАТОВ.

-- Прошло почти два года с момента вступления в силу закона о разграничении прав собственности на землю, а процесс увяз в скандалах Минимущества РФ с правительством Москвы. Как долго будет продолжаться выяснение отношений и к чему это может привести?

-- Я хочу официально, как сопредседатель согласительной комиссии Минимущества и правительства Москвы по разграничению государственной собственности на землю, заявить, что комиссия от политических споров уже перешла к практической работе. В конце августа подписан первый перечень из 65 земельных участков в Москве, которые закрепляются за федеральным центром. Сейчас идет регистрация права собственности Российской Федерации на эти участки в учреждении юстиции, первые федеральные участки в Москве уже зарегистрированы. Это, в частности, участки земли под прокуратурой РФ, под зданиями правительства РФ, Конституционного и Арбитражного судов России и другие. На следующее заседание комиссии, которая проходит один раз в две недели, готово для рассмотрения еще около 100 участков.

-- Какова сегодня процедура разграничения?

-- Сначала наши территориальные органы, органы субъектов РФ и местного самоуправления формируют перечни земельных участков, которые они относят к федеральной, муниципальной или субъектовой собственности. Дальше эти документы через наши территориальные органы идут в центральный аппарат Минимущества. Потом, после проведения экспертизы, документы возвращаются на места и, уже согласованные, снова к нам. Далее сформированный и согласованный перечень по нашему представлению утверждает правительство РФ своим распоряжением. И только после этого можно регистрировать права собственности на земельные участки. Даже если все согласования получены в срок, документы бродят по стране от 7 до 11 месяцев. То есть почти год вся страна занимается формированием этих перечней с огромным количеством копий. Представьте, что в наш департамент управления земельными ресурсами ежедневно приходит заполненная документами «Газель». Мы посчитали, что ситуацию надо менять принципиально, иначе невозможно реально осуществить процесс разграничения государственной собственности на землю в установленные президентом России сроки -- к 2008 году.

-- Так что предлагает Минимущества для того, чтобы процесс разграничения пошел быстрее?

-- Процесс пойдет быстрее, если будет принята новая редакция закона «О разграничении госсобственности на землю», которую мы подготовили в министерстве и на днях внесем в правительство. Это важнейший для земельной реформы закон. По проекту новой редакции для регистрации права той или иной собственности сразу достаточно будет оснований, которые уже прописаны в действующей редакции закона. Основной критерий -- факт нахождения на земле органа власти, предприятия или учреждения того или иного уровня. Таким образом, при принятии новой редакции закона все земли в Российской Федерации сразу де-юре будут разделены по трем уровням собственности на федеральные, субъектовые и муниципальные. Все очень просто. Дальше каждый орган исполнительной власти самостоятельно начинает регистрировать право своей собственности в учреждениях юстиции. После этого каждый собственник сможет управлять и распоряжаться исключительно своими землями, принимая решения по запуску их в оборот. При этом, например, если не нужно городу сдавать какой-либо участок в аренду или продавать, то и не нужно будет тратить бюджетные деньги на формирование и землеустройство земельного участка, который по закону все равно уже отнесен к муниципальной собственности. Поэтому одним из положительных эффектов такого подхода станет экономия сил и средств. А конкретный орган, уполномоченный распоряжаться землей, определится каждым собственником сразу после ее разграничения.

-- Но ведь кадастровый учет не проведен, и поэтому не рано ли говорить о разграничении?

-- Не совсем так. Новая схема разграничения не ставит непременным условием проведение кадастрового учета по всем земельным участкам страны. Мы никогда не сможем из миллионов земельных участков сложить полную мозаику территории Российской Федерации. Всегда останутся какие-либо белые пятна, то есть несформированные еще и не поставленные на кадастровый учет земельные участки. Да и не нужно этого делать. Кадастровый учет, формирование участка, регистрация в учреждении юстиции права следуют после разграничения. Конечная цель реформы -- вовлечение земли в хозяйственный оборот, то есть когда ее можно будет продать, или сдать в аренду, или заложить. Для этого и будет нужна регистрация. При этом может проводиться одновременная регистрация сразу двух прав: права собственности и права пользования земельным участком. Но сначала нужно разграничить права на землю юридически, по установленным законом основаниям.

-- Почему Минимущества предложило правительству сдвинуть на три года сроки выкупа земли под приватизированными предприятиями? Ведь по действующему законодательству это надо было успеть сделать до начала 2004-го года...

-- Потому что более половины земельных участков сегодня не сформированы, то есть по ним не проведены землеустроительные работы, не осуществлен их кадастровый учет. Следовательно, гражданско-правовых сделок в отношении этих земельных участков (по продаже, сдаче в аренду, например) произвести невозможно -- они не пройдут регистрацию в учреждениях юстиции.

-- Земельный кодекс и закон о введении его в действие приняты почти два года назад. Почему в стране до сих пор не проведены землеустроительные работы?

-- Причины две. Во-первых, предприятия не планировали в своих бюджетах затрат на проведение этих работ, а во-вторых, не так много самих землеустроительных предприятий для того, чтобы качественно и в кратчайший срок удовлетворить возникшую потребность.

-- Что делает или планирует предпринять Минимущества для формирования рынка землеустроительных услуг?

-- В «Росземкадастре» (Федеральной службе земельного кадастра. -- Ред.) числилось 104 землеустроительных государственных предприятия. Мы провели анализ и решили оставить из них всего два федеральных унитарных предприятия для выполнения исключительно государственных задач. Остальные предприятия в рамках концепции освобождения государства от лишнего имущества мы будем приватизировать. Уже акционировали 58 таких ФГУПов. Конечно, мы их не сразу вбросим в рынок, потому что эти предприятия частично еще продолжают выполнять госзаказы, в том числе и по разграничению государственной собственности на землю. Но тем не менее задачу формирования рынка землеустроительных работ мы перед собой видим четко.

-- Минэкономразвития недавно объявило о пересмотре условий выкупа земель под приватизированными предприятиями. В чем будут состоять главные изменения?

-- Решение о переносе сроков переоформления прав на земельные участки под приватизированными предприятиями до 2007 года протокольно было принято еще 10 июля на заседании правительства РФ. Изначально это была позиция и нашего министерства, и Минэкономразвития. Но чтобы процесс переоформления шел активнее, мы предложили ввести систему ежегодных повышающих коэффициентов к цене выкупа, с чем Минэкономразвития, по-моему, согласилось. Если поправки будут приняты, то ежегодно цены выкупа будут расти по отношению к уровню, установленному на 2004 год. В 2005 году цена выкупа будет в полтора раза выше, а в 2006 -- в два раза. Чем быстрее предприятие переоформит свое право постоянного бессрочного пользования на право аренды или выкупит в собственность, тем дешевле для него обойдется переоформление прав или приватизация.

Ну а для тех предприятий, которые не хотят или не собираются в соответствии с Земельным кодексом переоформлять свое право постоянного бессрочного пользования, нужно просто ввести пятикратное увеличение ставки земельного налога. То есть здесь должна начать действовать правовая экономика.

-- Почему Минимущества принципиально выступает за то, чтобы предприятие выкупило, а не арендовало землю?

-- Потому что у государства стоит задача формирования единого земельно-имущественного комплекса, задача перехода в ближайшее время от двух налогов -- на имущество и на землю -- к единому налогу на недвижимость. И чем быстрее мы проведем воссоединение земли и объектов недвижимости -- а в этом случае должна быть оформлена собственность на землю, -- тем лучше.

-- С чем и почему вы не согласны в предложениях МЭРТ по изменению федерального земельного законодательства?

-- Готовя поправки, коллеги из Минэкономразвития приняли наше предложение, касающееся цены выкупа земельного участка. На наш взгляд, она должна быть напрямую завязана со стоимостью аренды земли. Ведь предприятие должно иметь возможность просчитать, сколько оно будет платить и в случае выкупа, и в случае решения арендовать землю. Однако мы считаем, что размер арендной платы должен быть такой, чтобы все-таки это стимулировало предприятия к выкупу земли, а не к аренде. По нашим оценкам, цена выкупа земельного участка должна составлять затраты предприятия на аренду земли за 3--5 лет, а Минэкономразвития относится к предприятиям более лояльно -- по их мнению, цена выкупа должна равняться арендной плате за 7--8 лет. То есть арендная плата будет снижена. Но если следовать предложениям Минэкономразвития, то для предприятий теряется экономический смысл перехода с аренды на собственность. Рентный платеж, который вносят арендаторы, по размеру приблизится к налогу, который вносят собственники. И тратиться на переоформление земельных прав никто не захочет.

-- А как предполагается изменить расчет размера арендной платы?

-- Арендная плата за землю, как считают в Минэкономразвития, должна равняться ставке земельного налога плюс 13% от выкупной цены, а мы в Минимущества считаем, что к ставке налога надо прибавлять не 13, а 30%. Вопрос только в процентах, но они повлияют на выбор предприятия. И, думаю, выбор будет зачастую не в пользу выкупа.

-- Как сейчас рассчитывается цена выкупа и как она будет изменена?

-- Сейчас, в соответствии с действующим земельным законодательством, цена выкупа рассчитывается исходя из ставки земельного налога, умноженной на коэффициент от 3 до 30. Ставка земельного налога устанавливается федеральным законом «О плате за землю» от 1991 года, а поправочные коэффициенты могут вводить на своих территориях законодательные органы власти субъектов РФ, тем самым регулируя цену выкупа. Ежегодно в соответствии с законом «О бюджете» идет индексация налога на землю. В законопроекте «О бюджете» на 2004 год заложена индексация с коэффициентом 1,1, то есть ставка земельного налога увеличится на 10%. А за последние два года ставка увеличена в 3,6 раза. И такое резкое увеличение платы за землю не вписывается в бюджеты развития многих предприятий. Поэтому действующая система выкупа земли и вызывает у хозяйствующих субъектов множество нареканий.

Вероятно, поэтому Минэкономразвития предложило считать цену выкупа земли не от ставки земельного налога, а от так называемой нормативной (т.е. установленной нормативным актом) цены, прописанной в отдельности для каждого субъекта РФ в приложении к подготовленному Минэкономразвития законопроекту. Но нормативная цена будет умножаться не на повышающий, а на понижающие коэффициенты, которые должны будут установить органы власти субъекта федерации и муниципального образования (кстати, непонятно -- законодательные или исполнительные). Мы с этим не полностью согласны, так как при возможности муниципалов на порядок снижать стоимость выкупа земли прогнозировать поступления доходов в бюджет от приватизации земли будет просто невозможно. С другой стороны, какую мы почву дадим для коррупции, если какой-нибудь глава города для своих людей сможет просто своим решением снижать продажную стоимость земельного участка, например, с 1 млн руб. до 50 тысяч. Это очень серьезный вопрос.

А с методикой расчета нормативной цены, примененной экспертами Минэкономразвития, я досконально не знаком. В какой-то степени намерение Минэкономразвития при определении выкупной цены уйти от ставки земельного налога обоснованно. Это объясняется несовершенством существующей системы. Логика здесь есть, но расчеты... Как считалась эта нормативная цена, почему она в одном субъекте равна, условно, 7 руб. за один га, а в соседнем субъекте -- только 2 руб.? С нашей точки зрения, это одно из слабых мест в проекте Минэкономразвития.

-- Как вы считаете, нужно ли при определении цены выкупа устанавливать специальный режим для Москвы и Санкт-Петербурга?

-- Безусловно, должен быть учтен статус Москвы и Санкт-Петербурга, так как здесь самые дорогие земли. Вот берем конкретно Москву, где Минэкономразвития определило четыре зоны и установило для них базовые ставки. Сразу возникает вопрос, почему именно четыре зоны? Ну хорошо, пусть четыре. Тут другое. Нормативная стоимость земли в Москве, как ее определяет Минэкономразвития, существенно ниже рыночной. Между тем есть и другой проект поправок к закону «О введении в действие Земельного кодекса», который подготовлен правительством Москвы. Суть поправок в том, чтобы продавать землю по рыночной стоимости. У каждой из этих позиций есть своя логика: или ускоренное формирование рынка земли, или получение максимальных доходов в бюджет.

-- Кого же поддерживает Минимущества?

-- Позиция Минимущества где-то посередине. С одной стороны, мы отмечаем, что нельзя говорить о рыночной стоимости земли, когда только сам хозяин объекта недвижимости может ее купить.

К тому же объективно оценить землю сегодня сложно, потому что таких специалистов-оценщиков очень мало. Не секрет ведь, что сегодня оценщик может подогнать любую стоимость под рыночную оценку. Существует даже такой рекламный слоган: «Оценим как надо». Не сформировался еще полностью этот рынок.

С другой стороны, мы считаем, что цена выкупа должна приближаться к рыночной, чтобы и бюджеты не пострадали, но и чтобы осталась заинтересованность у хозяйствующих субъектов выкупать свои земельные участки. Мы согласны использовать нормативную цену в качестве базовой, но считаем, что эта цена не должна быть очень низкой. В этом мы скорее поддерживаем правительство Москвы, чем Минэкономразвития.

Однако я хотел бы все-таки подчеркнуть, что, несмотря на некоторые наши разногласия с Минэкономразвития по данному законопроекту, в главном наши позиции, безусловно, совпадают: совершенно необходимо принять закон, который ускорит процесс формирования рынка земли.