Похоже, динамика развития рынка жилой недвижимости может ввести в заблуждение не только потенциальных покупателей и продавцов, но и самих его участников. Статистика цен за июль, которую приводят аналитики, свидетельствует о противоположных тенденциях.

По данным аналитического центра IRN («Индикаторы рынка недвижимости»), рост цен на недвижимость приостановился. «Индекс стоимости жилья снизился за июль на 0,7%, причем большая часть этого снижения пришлась на начало месяца. Последние недели этот показатель теряет не более чем по 0,1%, что приводит к выводу о завершении ценовой коррекции на московском рынке недвижимости и стабилизации цен», -- говорится в исследовании компании. Между тем руководитель пресс-службы риэлторской компании «Инком-Недвижимость» Антон Гололобов отмечает, что цены на вторичное московское жилье в среднем увеличились за июль на 1,2%. О росте в отдельных секторах рынка говорит и финансовый директор девелоперской компании «Новая площадь» Евгений Фетисов. Сильное повышение цен на новостройки в Центральном, Северном, Северо-Западном, Юго-Восточном и Юго-Западном административных округах столицы зафиксировал аналитический консалтинговый центр риэлторской компании «Миэль». Согласно исследованию компании, положительная динамика средней удельной цены в этих районах составила 1,4--7,1%. Однако средневзвешенная цена на новостройки, по оценке «Миэль», в июле равна 5565 долл. за кв. м, что на 0,7% меньше июньского показателя. Снижение средней стоимости жилья, причем как первичного, так и вторичного, отмечают и другие риэлторские компании.

Аналитики по-разному объясняют сложившуюся ситуацию на рынке. По мнению некоторых экспертов, рост спроса на жилье и дефицит нового предложения, вызванный как отсутствием свободных строительных площадок, так и ограниченным количеством новых проектов, способствуют повышению цен. По мнению директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Ланы Волохиной, в подобных условиях девелоперы и частные инвесторы получают возможность искусственно завышать стоимость предложений, за счет чего и формируются статистические показатели роста стоимости объектов на московском рынке недвижимости. Кроме того, некоторые собственники намеренно придерживают ликвидные предложения до осени, рассчитывая заработать на сезонном пике деловой активности на рынке.

Не все аналитики согласны с оценками о повышении цен. Гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин считает: прежде чем делать выводы о росте цен на жилье, необходимо учесть, что средняя цена предложений лишь один из индикаторов состояния рынка. «Цены реальных сделок уже десять месяцев ниже цен предложений, и падали они быстрее цен предложения, особенно с учетом различных скидок, пересмотра курса валют. Это говорит об избытке предложения при недостаточном платежеспособном спросе. Конечно, есть исключения -- в некоторых сегментах московского рынка жилья явный рост цен. Речь идет в первую очередь о штучном товаре -- элитном жилье. Цены на рынке жилья эконом-класса снижались, в том числе и средние цены предложения. В июле зафиксировано их падение на 0,2%, хотя по сравнению с июнем оно и замедлилось», -- рассказал г-н Крапин.

В аналитическом центре IRN также предполагают, что зафиксированная в июле стабилизация рынка может оказаться лишь видимостью. «За июль доллар потерял около 1%, как и за июнь. Поэтому рублевый индекс стоимости жилья за счет этого фактора продолжает уверенно идти вниз, теряя в месяц уже не доли, а 1,5--2%. А это уже довольно существенная коррекция, соответствующая примерно 20% годовых. Так на самом ли деле коррекция цен на квартиры в Москве остановилась или же она просто спряталась за снижением курса доллара, что формально позволяет удерживать исходные суммы в долларах или у.е. на одном и том же уровне? Похоже, однозначного ответа на этот вопрос нет», -- говорится в сообщении центра.

Дополнительную сумятицу в статистику внесли и поправки к федеральному законодательству, согласно которым в рекламе товаров и услуг следует указывать рублевые цены. По мнению некоторых экспертов, новый скачок цен можно связывать именно с этим нововведением. По словам г-на Фетисова из «Новой площади», компании, которые хотели повысить цены на свои объекты, могли использовать этот фактор, ведь пересчитать стоимость квартир из долларов в рубли компания имела права по любому ею установленному курсу. Однако увеличение стоимости жилья г-н Фетисов связывает исключительно с ростом спроса.

Прогнозы неоднозначны, как и оценки прошедшего месяца. По мнению многих экспертов, осенью на рынок начнет воздействовать и отложенный спрос, и отложенное предложение, что приведет к повышению деловой активности на рынке и соответственно росту цен. В то же время некоторые из опрошенных аналитиков полагают, что отложенный спрос может оказаться не так велик, как ожидают продавцы. «В целом на московском рынке жилья есть достаточно предпосылок для дальнейшего снижения среднего уровня цен, как экономических, так и политических, -- повышение цен перед выборами невыгодно действующей власти, а суммарный потенциал снижения реальных цен составляет 15--20% от максимумов сентября 2006 года и пока отыгран менее чем наполовину», -- считает г-н Крапин. Специалисты IRN уверены в том, что стагнация на московском рынке недвижимости продолжается уже достаточно долго, и если бы существовали реальные предпосылки для более существенного снижения цен на квартиры, то оно уже произошло бы. Однако нынешняя экономическая ситуация, рост доходов и накоплений населения, а также увеличивающаяся доступность ипотеки не позволяют жилью подешеветь существенно.