В 2006 году на рынке аренды объем предложения элитных квартир держался на достаточно высоком уровне. Причиной этому послужил небывалый рост цен на рынке жилья, приведший к тому, что частные инвесторы предпочитали подождать с перепродажей квартир и временно выставляли их на рынок аренды.

В связи с тем что строительство доходных домов и апартаментов (корпоративный сектор арендодателей) только начинает набирать обороты, большую долю предложения занимали квартиры, предложенные частными арендодателями, среди которых появлялось все больше профессиональных игроков, учитывающих изменения на рынке и осуществляющих значительные финансовые вложения в ремонт квартир и их меблировку с целью повышения качественных характеристик предлагаемого жилья.

Лидирующую группу в структуре предложения по ЦАО в течение года составляли такие районы, как Арбат, Тверской, Хамовники, Замоскворечье. За пределами ЦАО наибольший объем предложения наблюдался в Северном и Юго-Западном округе. Более 40% предложения составляли малогабаритные квартиры (меньше 60 кв. м.), и всего порядка 4% приходилось на долю квартир с большими площадями (больше 200 кв. м.).

В структуре предложения по бюджетам весь 2006 год первое место занимали квартиры в ценовом сегменте до 1,5 тыс. долл. в месяц. Доля самых дорогих квартир (ставка аренды более 10 тыс. долл. в месяц) за год снизилась на 2%.

Существенное развитие в 2006 году получило строительство доходных домов и апартаментов. Для арендаторов проживание в подобном жилье предпочтительнее, чем в частных квартирах. Оно предполагает дополнительный гостиничный сервис и жесткую договорную основу отношений с арендодателем. Именно поэтому строительство доходных домов может быть перспективным. Но такое вложение средств подходит для инвесторов, которые готовы заморозить свой капитал, так как срок окупаемости таких проектов пока еще высок и может доходить до 12 лет. Среди функционирующих на данный момент доходных домов можно отметить 20-этажный жилищно-офисный комплекс «Донской Посад», который включает в себя 77 одно- и двухуровневых квартир с числом комнат от трех до шести, и доходный дом в Николоворобьинском переулке (46 квартир с числом комнат от двух до семи), который был первым проектом строительства такого формата.

Спрос и цены

В связи с продолжающимся ростом и без того высоких цен на элитное жилье практически единственной возможностью иметь квартиру в центре столицы, не тратя значительных средств на ее покупку, становится аренда. Основными арендаторами элитного жилья в 2006 году оставались иностранные граждане, снимающие жилье за свой счет или за счет компаний, в которых они работают. Их доля в общей структуре спроса занимает порядка 60%. В 2006 году в Москве открылось много новых иностранных представительств, что также увеличило количество потенциальных арендаторов.

Наибольшим спросом в течение года пользовались районы исторического центра Москвы (Арбат, Тверской, Пресненский и Хамовники), они обладают удобным расположением относительно делового и торгового центра города. За пределами ЦАО высокой популярностью пользовалась западная часть Москвы (ЗАО, ЮЗАО, СЗАО), она привлекает потребителя наилучшей экологической ситуацией, развитой социальной и транспортной инфраструктурой.

В структуре спроса по стоимости аренды наибольшую долю занимали квартиры с арендной платой до 3 тыс. долл. в месяц. Отмечался рост числа арендаторов дорогого жилья (более 10 тыс. долл. месяц). Потребителями такого жилья в основном являются компании, которые используют его в представительских целях, поэтому для них важны расположение квартиры в районах исторического центра столицы, эксклюзивность ремонта и меблировки. В течение года на рынке аренды обозначилась тенденция -- арендаторов в большей степени, чем раньше, стала интересовать не только престижность района расположения квартиры, но и качество ремонта (повысился спрос на эксклюзивность), наличие техники, меблировки, услуг связи; важным стал однородный состав соседей по дому. Появление такой тенденции объясняет неудовлетворенность спроса, несмотря на рост предложения -- не хватает по-настоящему качественных квартир, удовлетворяющих всем потребностям арендаторов.

Еще одной тенденцией является повышение спроса на квартиры в комфортабельных доходных домах. Проживание в объектах такого формата, как уже отмечалось выше, имеет ряд значительных преимуществ перед обычной квартирой, сдаваемой внаем.

В целом в течение 2006 года рынок аренды элитного жилья развивался стабильнее и спокойнее, чем рынок продажи элитных квартир. В I полугодии отмечался рост цен на уровне 2% в месяц. Начиная с III квартала арендная плата корректировалась в основном за счет изменения курса доллара США и ценовой ситуации на рынке продаж. Ее повышение было спровоцировано не только общим удорожанием квартир, но и увеличением стоимости ремонта, ростом эксплуатационных и операционных расходов.

Диапазон арендных ставок очень широк. В течение 2006 года границы диапазона остались неизменными -- от 1 тыс. долл. в месяц за малогабаритную квартиру в районе за пределами ЦАО до 35 тыс. долл. в месяц за квартиру в самом центре Москвы площадью более 200 кв. м с полной инфраструктурой и эксклюзивной отделкой. Самые дорогие предложения по ставкам были зафиксированы в наиболее престижных районах города -- на Остоженке и Арбате. Арендные ставки на апартаменты в доходных домах находятся в верхней части ценового диапазона.

---

Арендные ставки по районам города, декабрь 2006 г. (долл. в месяц)

Районы города	до 60 кв. м	до 125 кв. м	до 170 кв. м	200 кв. м и более
Класс А
Наиболее популярные районы ЦАО*	3000--5000	4000--8000	8000--14000	более 15 000
Районы ЦАО, за исключением наиболее популярных	2000--4500	4000--6000	5000--10 000	более 10 000
Другие районы города	2000--4000	3500--6000	5000--10 000	более 10 000
Класс В
Наиболее популярные районы ЦАО*	2000--3000	2500--5000	5000--8000	более 8000
Районы ЦАО, за исключением наиболее популярных	2500--3500	2000--4500	4000--7000	более 6500
Другие районы города	1000--2500	1500--3000	2000--6000	более 6000

Источник: данные компании Blackwood

*-- Арбат, Тверская, Остоженка, Патриаршие пруды