Несмотря на высокие объемы строительства офисных площадей (ориентировочно 730 тыс. кв. м), спрос в столице продолжает превышать предложение. Причина -- наличие в экономике значительного объема свободных денежных средств. Устойчивый платежеспособный спрос подталкивает ставки аренды вверх. В итоге стабилизация арендных ставок, которую ожидает рынок, переносится на 2007 год.

Многие аналитики прогнозировали насыщение спроса в 2005 году, однако этого не произошло. Благоприятные тенденции в экономике побудили многие компании к расширению своей деятельности, что позволило поглотить вводимые в эксплуатацию офисные площади и перенести прогнозы насыщения рынка на 2007--2008 годы.

Ценовая диспозиция

В 2005 году продолжилась тенденция к снижению количества вакантных площадей (для класса А доля свободных помещений составила 5,5%, а для класса В -- 3,9%), что привело к росту арендных ставок. По сравнению с предыдущим периодом арендные ставки на офисы класса А увеличились на 5--7%, достигнув уровня 630--680 долл. за кв. м. В бизнес-центрах класса В арендные ставки выросли в сравнении с аналогичным периодом прошлого года в среднем на 10--15%, достигнув 420--550 долл. за кв. м в год (без НДС, включая эксплуатационные расходы). По мнению аналитиков компании Colliers International, сокращение доли вакантных помещений в офисах класса А в конце 2005 года объясняется ростом спроса на офисные помещения со стороны как российских, так и международных компаний. Рост спроса на офисные помещения классов А и В, заметно превышающий существующее предложение, обусловливает дальнейший рост ставок аренды и цен продаж.

Что касается более дешевого сегмента рынка, то здесь диапазон минимального и максимального уровня арендных ставок по зданиям класса С составляет от 250 до 450 долл. за кв. м в год (включая НДС и эксплуатационные расходы). По сегменту «бизнес-центры» объем вакантных площадей составил в среднем 4,0%, по сегменту «административные здания» -- 5,4--6,0%, по сегменту «встроено-пристроенные помещения» -- 4,2--4,6%. Средний уровень арендных ставок по бизнес-центрам с января по октябрь увеличился на 2,0% (с 444,6 долл. за кв. м в год в январе 2005 года до 453 долл. год в октябре 2005 года), по административным зданиям -- на 6,9% (340--380 долл.), по встроенным помещениям -- на 3,6% (343--375 долларов).

Цены продажи площадей в бизнес-центрах А и В увеличились в сравнении с аналогичным периодом 2004 года на 10--15%. Цены продаж офисов международного стандарта за десять месяцев 2005 года составили 3500--5000 долл. за кв. м для объекта класса А, 2000--3000 долл. для объектов класса В.

«Увеличение цен продажи связано в первую очередь с недостаточным предложением качественных площадей и высоким уровнем спроса. Также снижение общего уровня инвестиционных рисков в свою очередь способствует росту инвестиционных вложений в недвижимость», -- говорит Айдар Галлеев, руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Средние цены предложения по типам объектов в 2005 году составили: бизнес-центры -- 1980--2500 долл. за кв. м, административные здания -- 1800--2400 долл., встроено-пристроенные помещения -- 2600--3600 долларов.

Рейдеры уходят...

По мнению г-на Галеева, на нынешнее состояние рынка коммерческой недвижимости повлияла целая цепь событий: ввод в действие нового Градостроительного кодекса, предусматривающего переход к системе правового зонирования городских территорий; скандал с попыткой рейдерского захвата здания ГИПРОМЕЗ в Москве; публичные заявления компании «Росбилдинг» о прекращении практики рейдерских захватов; начало изменений в составе ведущих игроков московского строительного рынка (в частности, приход на рынок Москвы корпорации РУСАЛ и т.п.).

Хочется думать, отмечает Айдар Галлеев, что за этими событиями стоит тенденция увеличения прозрачности первичного рынка земли, сведения до минимума практики рейдерских захватов и в конечном итоге повышения инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости. На сегодняшний день, безусловно, лидером рынка является проект «Москва-Сити». При всей противоречивости событий и оценок проект продвигается, вызывает интерес и в том или ином виде будет реализован. Проекты бизнес-центров высочайшего класса «Новый век» (Lotte & Lotte), «Дукат III» (Hines), White Square (AIG/Lincoln и Coalco) признанных международных девелоперов установят новые стандарты организации офисных площадей на рынке.

Как считает Айдар Галлеев, достаточно сильно проявилась тенденция к строительству бизнес-центров, рассчитанных на малый и средний бизнес. В течение 2005 года на рынок вышел целый ряд подобных проектов: бизнес-центр «Pollars», бизнес-центр на Рязанском проспекте, Центр развития предпринимательства ЮЗАО, Российско-немецкий дом для малого и среднего бизнеса и т.п.

Проекты по созданию бизнес-парков «Крылатские Холмы», «Аврора бизнес-парк», «Гринвуд бизнес-парк», «Кантри-парк», «Бизнес-парк Troy» демонстрируют интерес рынка к новому формату офисов. По словам Галеева, хотя осуществляющиеся в Москве проекты не вполне соответствуют классическим признакам бизнес-парков (низкоэтажные здания, большие земельные участки, невысокие арендные ставки), они пользуются устойчивым спросом на рынке. В то же время успешная реализация площадей бизнес-парка «Крылатские Холмы» доказала возможность осуществления высококачественных проектов за пределами центральной части Москвы. Децентрализация рынка, формирование в Москве новых деловых районов -- это и насущная необходимость, и новые возможности для девелоперов, и резервы снижения арендных ставок.

По словам Кирилла Савицкого, заместителя генерального директора ГК «Вашъ Финансовый попечитель», в офисном сегменте главной тенденцией 2005 года стал перенос крупными компаниями части своих подразделений в бэк-офисы. Как правило, это бизнес-центры классов В или В-. Основная активность девелоперов пришлась на периметр Третьего транспортного кольца. Именно тут было сдано или находилось в различных стадиях строительства около 15 офисных центров. «Еще одна тенденция -- развитие сегмента бизнес-парков на месте выводимых предприятий. Как правило, это бизнес-центры класса В-, чьим основным плюсом является невысокая арендная ставка (до 450 долл. за кв. м в год) и наличие большого числа парковочных мест на территории офисного центра», -- подчеркивает г-н Савицкий.

Свою версию событий уходящего года предлагают и другие участники рынка. Так, Светлана Муханова, генеральный директор компании Solo, отмечает продолжение строительства новых бизнес-центров и бизнес-парков за пределами МКАД. «Возьмем, к примеру, бизнес-центр «Зеленый Град», где ставки аренды составляют примерно 60--75% от аналогичных московских. Правда, эти площади пользуются чуть меньшим спросом, на что, в частности, указывают маленькие метражи сдаваемых помещений -- от 50 кв. м. Но при этом в Москве таких площадей в бизнес-центрах практически не найти», -- подчеркивает г-жа Муханова. Понятно, что у этого направления есть будущее. Оно обусловлено и более низкими затратами на строительство, и соответственно более низкими арендными ставками при том же примерно уровне рентабельности.

Еще одно отрадное явление для столичного рынка офисной недвижимости -- появление тематических бизнес-центров, например Science and Technology Park. «Это новое слово в реализации проектов в Москве, но эта инициатива уже подхвачена городом, который запланировал строительство полиграфического бизнес-парка на улице Шоссейной», -- говорит Светлана Муханова.

Вперед в будущее...

В целом за десять месяцев 2005 года стоимость офисной недвижимости выросла примерно на 6--8% по сравнению с прошлым годом. В большей степени (до 10--15%) выросли цены на низкокачественную недвижимость. По данным компании Colliers International, в 2005 году в Москве, как ожидается, будет построено 655 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В (класс А -- 36%, класс В -- 64%). Объем нового строительства офисных площадей классов А и В в 2006 году прогнозируется на уровне 700 тыс. кв. м (класс А -- 35%, класс В -- 65%). В условиях растущего спроса, ограниченного предложения и, как следствие, снижающейся доли вакантных площадей общий рост арендных ставок на офисные помещения классов А и В в 2005 году оценивается на уровне 8--14% и 6--10% соответственно.

В следующем году планируется сдача в эксплуатацию нескольких крупных бизнес-центров. Это несколько ухудшает перспективу их реализации, вполне возможна ситуация затоваривания, насыщения рынка. «Но это может привести как просто к стагнации, так и к видоизменению рынка», -- считает Светлана Муханова. По ее прогнозу, весьма вероятно дальнейшее увеличение интереса к строительству тематических бизнес-центров, «когда в нагрузку к арендуемым площадям придается профессиональное интересное сообщество».

Наиболее значимые проекты, введенные в эксплуатацию в III кв. 2005 г.

Здание	Класс здания	Арендуемая офисная площадь, кв.м
"Парк науки и технологий", Волоколамский 1-й проезд, д. 10	B	57,000
"Яуза Тауэр", Радио ул., д. 24	B	18,500
Бизнес-центр "Ленинградский", Ленинградский пр-т, д. 47	B	17,327
Гамсоновский пер., д. 5/15	B	9,800
Звенигородская 2-я ул., д. 13, стр. 43	B	9,500
Бизнес-центр "Карачарово", Рязанский пр-т, д. 2	B	7,500

Источник: Colliers International, Группа аналитики рынка офисной недвижимости

Наиболее значимые сделки III кв. 2005 г.

Арендатор/Покупатель	Здание	Класс здания	Тип сделки	Офисная площадь, кв.м
Raiffeisen Bank	Gorky Park Towers, Ленинский пр-т, 13-15	A	Аренда	12,550
Alcatel	Gorky Park Towers, Ленинский пр-т, 13-15	A	Аренда	7,799
"БДО Юникон"	Дубининская ул., д. 53, стр. 7	B	Аренда	4,475
Sanofi-Aventis	"Аврора Бизнес Парк" 2-я очередь, Садовническая ул., д. 82	A	Аренда	4,181
IBM	"Башня на Набережной", фаза I, здание 2, "Москва-Сити", Краснопресненская наб.	A	Аренда	3,107
Clifford Chance	"Дукат Плейс III", Гашека ул., д. 6	A	Аренда	2,450
Инженерно-строительная компания	"Яуза Тауэр", Радио ул., д. 24	B	Аренда	1,933
Intel	Бизнес-парк "Крылатские Холмы", Здание D, Крылатская ул., д. 19	A	Аренда	1,676
"Северстальтранс"	"Централ Сити Тауэр I", Овчинниковская наб., 20	A	Аренда	1,612
General Motors	Гоголевский бул., 11	A	Аренда (пролонгация)	1,569
"БДО Юникон"	Дубининская ул., д. 53, стр. 6	B	Аренда	1,447

Источник: Colliers International, Группа аналитики рынка офисной недвижимости

* Здесь и далее в квартальном отчете -- арендуемая офисная площадь

Средние ставки аренды и цены продаж

Класс здания	Ставка аренды, долл./кв.м/год без учета НДС, вкл. экспл. расходы	Стоимость 1 кв.м арендуемой площади, долл.
Класс A	665--870	4000--5500
Класс В1	500--680	2000--4000
Класс В2	380--500	1400--2500

Источник: Colliers International, Группа аналитики рынка офисной недвижимости