В ближайшие месяцы россиянам придется на себе испытать, какие обязанности влечет за собой право собственности на приватизированную квартиру. Новый Жилищный кодекс, вступивший в силу в марте 2005-го, снимает с государства всю ответственность за эксплуатацию и ремонт жилого фонда, перекладывая ее на плечи собственников. Другими словами, заменой прохудившихся труб, ремонтом текущей крыши и вывозом мусора, не говоря уж о благоустройстве двора, теперь должны заниматься сами владельцы квартир. Естественно, не самостоятельно. В соответствии с новым ЖК обитатели многоквартирных домов по всей России до 1 марта 2006 года должны провести общие собрания, создать товарищества собственников жилья (ТСЖ) и выбрать управляющую компанию для эксплуатации своего дома. За неспособных на самостоятельные действия квартировладельцев выбор управляющей компании сделают местные власти. Реально перед горожанами будет стоять непростой выбор между уже давно знакомой дирекцией единого заказчика (ДЕЗ) и частными компаниями, которые сегодня в массе своей только пытаются войти в сферу коммунальных услуг.

И в том и в другом случае главным отличием от нынешней коммунальной схемы будет то, что договоры с управляющей компанией станут пообъектными. Ведь сегодня ДЕЗ, собрав квартплату с сотен домов, перераспределяет деньги по своему усмотрению -- как правило, латая дыры в наиболее проблемных местах. По сути, жители новых высоток, где пока нечего ремонтировать, сейчас вынуждены содержать соседнюю разваливающуюся пятиэтажку, а также по указке управы района оплачивать расходы на проведение различных общегородских мероприятий. Новый Жилищный кодекс предусматривает принципиально иные взаимоотношения между собственниками жилья и эксплуатирующими организациями. Заключив договор на эксплуатацию конкретного дома, управляющая компания должна отчитаться перед жильцами за каждый потраченный рубль. Все работы по благоустройству эксплуатационщики обязаны согласовывать с жильцами. По мнению идеологов реформы, появление конкурентов у ДЕЗов должно если не снизить цену, то уж точно повысить качество предоставляемых коммунальных услуг, а заодно избавить государство от ответственности за жилой фонд. Однако на пути к полноценному рынку коммунальных услуг реформа столкнулась с массой препятствий.

Товарищество сомневающихся

Главная проблема сегодня заключается в том, что к реформе, как выяснилось, оказались совершенно не готовы сами жители. По данным социологического опроса, проведенного фондом «Коммунальная культура жизни», 77% москвичей вообще ничего не слышали о предстоящем выборе управляющих компаний. Большая часть жителей столицы не хочет создавать ТСЖ, предпочитая сохранить существующие отношения с ДЕЗом. Частникам москвичи не доверяют, опасаясь резкого роста квартплаты. Для подобных опасений есть все основания -- ведь новый Жилищный кодекс позволяет членам ТСЖ определять размер квартплаты самостоятельно. И если жители нового дома могут снизить расходы на его эксплуатацию, то в ветхих панельных домах в тариф придется закладывать ремонт изношенного оборудования. Примечательно, что, как правило, больше готовы платить собственники жилья в новостройках, а жители старых домов порой вынуждены отказываться даже от необходимого ремонта. В любом случае опасения москвичей настолько велики, что каждое собрание жильцов в столице становится событием, а создание ТСЖ и заключение договора с частной управляющей компанией -- чуть ли не гражданским подвигом.

По данным директора фонда «Институт экономики города» Сергея Сиваева, сегодня более чем из 40 тыс. жилых домов в Москве ТСЖ смогли создать лишь около полутора тысяч. Причем в основном это новостройки, в которых создание ТСЖ было условием контракта, а управляющую компанию создавал инвестор-застройщик. В старом же жилом фонде ТСЖ создали менее 1% домов. О том, что пассивность жителей может стать одним из главных препятствий на пути реформы ЖКХ, говорит и председатель правления фонда «Коммунальная культура жизни» Наиль Гайнутдинов. «У нас нет практики проведения подобных собраний жильцов, дело это для всех абсолютно новое», -- считает он.

Не хлебное место

Впрочем, дело не только в консервативности москвичей, привыкших переводить квартплату, не думая о проблемах ДЕЗа. В коммунальный бизнес особо не рвутся и коммерсанты. Частные компании, занимавшиеся до сих пор управлением коммерческой недвижимостью, в жилищном фонде не заинтересованы -- высоких прибылей тут не получить, а проблем полно. Кроме того, коммерсанты не хотят связываться с громоздкой финансовой отчетностью. Ведь более или менее просто собрать деньги можно лишь с владельцев приватизированного жилья, то есть опять же в «сознательных» новостройках. За муниципальные квартиры разницу в цене между реальной стоимостью услуг и утвержденным тарифом (который в столице пока гораздо меньше пресловутых 100%) должен платить город, но чтобы получить деньги из московского бюджета, управляющим компаниям требуются многие месяцы и огромное количество бумаг. Пока дотации идут частникам по временной схеме через расчетные счета ДЕЗов, которые заинтересованы в том, чтобы притормозить эти деньги. И, кстати, ДЕЗы, будучи сегодня монополистами, вовсе не заинтересованы выпускать из рук финансовые потоки коммунальных платежей -- и с их стороны частникам, естественно, ждать помощи не приходится.

Правда, власти, похоже, рассчитывают, что именно реорганизованные ДЕЗы и ремонтно-эксплуатационные конторы и станут основными игроками рынка жилищно-коммунальных услуг. По замыслу идеологов реформы в ближайшее время они должны быть акционированы и при сохранении у города контрольного пакета акций начнут работать как частные компании. Естественно, одно лишь простое переименование и перерегистрация формы муниципальных предприятий вовсе не означает появление рынка, поэтому город обещает стимулировать появление частных компаний «со стороны», способных предложить принципиально иное качество услуг жителям многоквартирных домов. Вот только критерии того, что считать качественной услугой, тоже еще не определены.

Неестественный отбор

Если в ближайшие месяцы почти 40 тыс. домов в Москве в добровольно-принудительном порядке все же проведут собрания жильцов, организуют ТСЖ и выйдут на рынок в поисках управляющего для себя, то последствия могут оказаться самыми непредсказуемыми. Государство пока не определило финансовые и имущественные параметры, которым должна удовлетворять компания, борющаяся за право управления жильем. По сути, сегодня любой предприниматель, зарегистрировавший юридическое лицо, может прийти в дом, разбросать в почтовые ящики объявления, инициировать собрание членов ТСЖ и заключить договор на обслуживание жилья. При этом нет никаких гарантий, что такой человек, переключив на себя все финансовые потоки дома, не исчезнет вместе с собранной квартплатой уже через месяц. Как рассказал корреспонденту «Времени новостей» глава управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами мэрии Виталий Акимкин, подобные печальные прецеденты уже имели место.

Возможно, критерии, которым должны удовлетворять частные компании, появятся после 1 марта 2006 года, когда городские власти начнут сами проводить конкурсы, отбирая управляющих для домов с неопределившимися жильцами. Однако по большому счету Жилищный кодекс запрещает городу вмешиваться в отношения ТСЖ и управляющей компании, даже если ее услуги оставляют желать лучшего. Поэтому даже в том случае, если выбор за жильцов сделает муниципалитет, вся ответственность за последствия принятого властью решения все равно ляжет на собственников квартир. Контролировать хозяйственную и финансовую деятельность своей управляющей компании москвичам в любом случае придется самостоятельно, но отвечать все же лучше за свое, а не за чужое решение.