Совсем недавно в Подмосковье продавались в основном новые коттеджи. Теперь на рынок стали попадать и обжитые дома. Спрос на загородную «вторичку» постепенно растет, проблема лишь в дефиците предложения.

По оценкам риэлторов, около 40% покупателей, приобретающих квартиры в Москве, хотели бы поменять их на загородные дома. Не слишком дорогая типовая коттеджная застройка уже сейчас обладает практически всеми преимуществами городского жилья. Многие москвичи ждут, пока в области построят нормальные дороги и разовьют инфраструктуру. Тогда количество желающих приобрести дом в Подмосковье вырастет сразу в несколько раз. Но случится это не раньше чем через несколько лет, а тогда свободных ликвидных земель уже практически не останется. Любителям природы и уединения придется перекупать уже обустроенные коттеджи.

Выдержка стоит дорого

Спрос на «подержанные» дома очень велик. Однако продавать обжитые коттеджи хозяева не спешат, и если такие объекты и появляются на рынке, то сразу же находят новых владельцев. «На рынке практически не представлены коттеджи небольшой площадью, 200--300 кв. м, а тем временем это самая востребованная среди покупателей недвижимость. Большая часть объектов, выставленных на продажу, -- это коттеджи площадью 400--600 кв. м, что обусловлено тем фактом, что сегодня застройщикам выгоднее сооружать именно такие объекты, поскольку в этом случае соотношение затрат и прибыли оптимальное», -- говорит Жанна Щербакова, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».

Между тем большая часть покупателей ориентирована на приобретение коттеджей со стоимостью около 1 тыс. долл. за квадратный метр. И это без учета стоимости земельного участка, коммуникаций, окупаемости по заемным и вложенным в строительство средствам и многого другого. Но найти такие объекты на рынке практически невозможно.

Реальная цена объекта на вторичном рынке загородной недвижимости складывается из нескольких составляющих. Прежде всего стоимость загородного владения зависит от ценности земельного участка, на котором расположен коттедж. По словам Максима Карапетова, PR-директора компании Vesco-Realty, на сегодняшний день наиболее популярными направлениями являются Новорижское, Калужское, Киевское, Дмитровское и Рублево-Успенское. Пока около трети клиентов заинтересованы в приобретении недвижимости на Новорижском шоссе, чуть более 20% -- на Калужском, а на Дмитровском и Рублево-Успенском -- 9 и 8% соответственно. Из второстепенных направлений самым значимым является Минское, на которое приходится около 7% спроса. В оставшихся десяти наименее востребованных направлениях -- Алтуфьевском, Горьковском, Осташковском, Новорязанском, Щелковском, Каширском, Новосходненском, Сколковском, Боровском и Ильинском -- заинтересовано в совокупности менее 5% клиентов.

«На стоимость загородной недвижимости влияет ее социальное месторасположение: сформированность коттеджного поселка, развитость инфраструктуры, однородность социальной среды», -- говорит генеральный директор агентства недвижимости Solo Светлана Муханова. Кроме этого, большое значение имеет индивидуальное месторасположение объекта -- это и размеры земельного участка, природное окружение (наличие лесных деревьев, леса, водоемов, пр.). По словам Жанны Щербаковой, покупатели всегда интересуются участками рядом с лесом и у воды. Популярностью пользуются владения с привлекательным рельефом и большой площадью -- свыше 25 соток.

Земля в цене

Следует отметить, однако, и новую тенденцию на рынке загородной недвижимости: востребованность участков размером от 8--10 соток. Если раньше такие «земельные наделы» считались маленькими и неинтересными для застройки, то сейчас в связи с ограниченностью предложения и высокой ценой земли покупатели активно приобретают такие небольшие участки и коттеджи на них. Для клиентов на первый план выходит качество строительства, удобство планировки, архитектурные решения, наличие охраны, инфраструктура и качество социальной среды.

«Минимальная стоимость земельного участка размером 15 соток, расположенного в ближайшем Подмосковье, сегодня составляет около 100 тыс. долл., поскольку средняя цена сотки в 45-километровой зоне от МКАД варьируется от 6 до 10 тыс. долл.», -- говорит Жанна Щербакова. Что касается цены коттеджа, то ценовой диапазон на коттеджи эконом-класса определяется величиной до 300 тыс. долл., коттедж бизнес-класса расположен в ценовом диапазоне от 300 до 800 тыс. долл. Элитный загородный особняк оценивается не ниже чем в 800 тыс. долл., индивидуальные архитектурные решения оцениваются гораздо дороже. Еще одна составляющая стоимости загородного владения -- пакет коммуникаций, включающий в себя стандартный набор: электро- и газоснабжение, водоснабжение и канализацию. Такой набор имеют сейчас все объекты загородной недвижимости. При приобретении земельного участка или недостроя пакет коммуникаций (электричество и газ) приобретается отдельно и стоит, как правило, от 15 до 40 тыс. долл. Впрочем, на Рублево-Успенском шоссе эта сумма может превышать и 100 тысяч.

В целом загородные домовладения вполне укладываются в стандартные ценовые сегменты. Причем, за некоторым исключением, все категории недвижимости востребованы на рынке. Так, к эконом-классу относятся дома стоимостью до 300 тыс. долл. или участки не дороже 50 тыс. долл. Как правило, это участки и новые дома сравнительно малой площади, до 220 кв. м, или же дома, которые были построены 6--10 лет назад с использованием ныне устаревших, «неактуальных» материалов (так, невысоко ценятся сегодня строения из красного кирпича, простых форм), возможно, с нелучшей планировкой и обычно на недорогих восточных, южных и юго-восточных направлениях. Сегодня в секторе эконом-класса рынок насыщен не более чем на 30%.

Объекты бизнес-класса есть на всех направлениях. Это самые востребованные предложения на рынке загородной недвижимости. К этому сегменту относятся коттеджи стоимостью от 300 до 800 тыс. долл. или участки ценовой категории до 250 тыс. долл. Объекты данного класса представляют собою оптимальное соотношение размеров участка и строений на нем, качества и цены.

Загородные домовладения класса «де люкс» представлены эксклюзивными объектами, выполненными по индивидуальным проектам с воплощением сложных архитектурных решений. Каждый элемент декора здесь имеет автора. Элитные особняки представляют собой «дворцы» площадью от 500 кв. м, расположенные на больших участках со стоимостью земли от 250 тыс. долл. В основном такие объекты располагаются на престижных западных направлениях в охраняемых поселках. Сегодня рынок элитных особняков перенасыщен предложениями (причем зачастую элитными они являются исключительно с точки зрения цены, а не качества самих предложений), здесь клиентам предоставляется действительно богатый выбор. Как правило, дорогие эксклюзивные проекты появляются сегодня от частных застройщиков непосредственно для продажи -- поскольку реализация таких проектов выгодна для инвестора-застройщика, но только в том случае, если дом своевременно найдет своего покупателя. По статистике, не более 15% таких объектов находит своих новых владельцев.

С точки зрения инвестиционной привлекательности коттеджей секонд-хенд быстрее всего могут быть реализованы объекты, расположенные в сформированных коттеджных поселках с развитой инфраструктурой, куда новый владелец мог бы переехать практически сразу. И эти предпочтения покупателей загородной недвижимости вполне оправданны: сроки возведения новых коттеджных поселков часто затягиваются. «Стоит отметить также, что, приобретая коттедж в строящемся поселке, клиент получит право собственности на дом (а скорее всего, и сам дом) только после полного завершения проекта. На вторичном же рынке покупатель уже видит свой будущий дом и по факту сделки становится полноправным его владельцем», -- подчеркивает Жанна Щербакова. Поэтому более востребованным объектом, безусловно, является загородный дом в уже благоустроенном месте.


Самые дорогие коттеджные поселки Подмосковья

Место	Название поселка	Направление	Расстояние от МКАД	Количество домов	Цена за домовладение (млн долл.)
1	Николино	Рублево-Успенское шоссе	26 км	Более 150	4
2	Дрофа	Рублево-Успенское шоссе	15 км	20	4
3	X-Park	Рублево-Успенское шоссе	16 км	7	3
4	Лазурный берег	Дмитровское шоссе	25 км	88	3
5	Никольская слобода	Новорижское шоссе	9 км	60	3
6	Резиденция Бенилюкс	Новорижское шоссе	17 км	250	3
7	Романово-2	Рублево-Успенское шоссе	16 км	26	2,5
8	Сосны-7-Конкор,Сосны	Рублево-Успенское шоссе	22 км	7	2
9	Ривьера на Истре	Калужское шоссе	52 км	9	2
10	Лукоморье	Пятницкое шоссе	4 км	19	2
11	Корабельные сосны	Рублево-Успенское шоссе	22 км	35	2
12	Ландшафт	Рублево-Успенское шоссе	9 км	30	2
13	Серебряный бор	Новорижское шоссе	В черте города	30	1,5
14	Горки-21	Рублево-Успенское шоссе	16 км	30	1,5
15	Коттон-Вей	Рублево-Успенское шоссе	24 км	250	1,5
16	Екатериновка	Рублево-Успенское шоссе	В черте города	40	1,5
17	Старое Чигасово	Рублево-Успенское шоссе	29 км	98	1,5
18	Челси	Рублево-Успенское шоссе	25 км	32	1
19	Подушкино	Рублево-Успенское шоссе	11 км	50	1
20	Полесье	Рублево-Успенское шоссе	22 км	15	1

Источник: www.issledovanie.ru